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17亿㎡、15万亿元,楼市规模再上新台阶
作者:重庆优乐装饰公司  发表时间:2019-01-22 09:14

昨天上午,统计局如期发布了2018年宏观经济数据,在调低2017年GDP总量的前提下,全年GDP同比增长6.6%。年内出生人口大幅下降,全国人口总量依旧没有突破14亿大关,但商品房销售金额依然达到了15.0万亿元,同比增长12.2%;房地产投资增速9.5%,也高于GDP增速2.9个百分点。
 


一、经济增速下滑至6.6%, 投资指标最不乐观


全年经济增速如预期达到了6.6%,但值得注意的是,一方面是基数“变小”,在发布年度经济数据之前,2017年GDP增速被下调了0.1个百分点至6.8%,另一方面是2018年GDP增速逐季度下滑,1-4季度分别为6.8%、6.7%、6.6%和6.5%。就产业结构发展来看,消费、进出口、投资均有所下滑,其中投资指标最不乐观。2018年固定资产投资增速下降至5.9%,较上一年下降了1.3个百分点,其中基础投资增速更是只有3.8%,较去年下降了15.2个百分点,结束了近五年来基础设施投资的高增长。


二、人口增长形势日趋严峻,2018年新生儿少了200万


在2015年十八届五中全会上,中央提出执行“全面二孩”,但仅仅两年之后,积压的多孩生育利好已经基本出清。2018年全国出生人口仅为1523万人,较2017年少了200万,估计总和生育率只有1.4左右,人口负增长已经越来越近。预计在2025年左右,中国每年新出生人口会低至1000万。

并且随着人口城镇化进程的不断推进,传统意义上的购房“刚需”人口规模也在加速减少:2018年城镇常住人口共8.3亿人,增加了1790万人,但是大家最关心的流动人口总量却出现了加速下滑,总量比上年末减少378万人。


三、房地产投资增速高于GDP三个百分点,但来年预期不容乐观


2018年房地产投资12万亿元,同比增长9.5%,增速比2017年提高了2.5个百分点。其中住宅投资同比增长13.4%,而商业、办公投资额分别同比下滑9.4%和11.3%。

从规模来看,房地产开发投资占GDP比例稳定在13%左右,房地产行业依旧是经济总量的重要支柱。从增量来看,2018年房地产开发投资增速高于GDP增速2.9个百分点,对经济增速稳定在6.5%以上起到了至关重要的作用。

不过2018年房地产行业企业和购房者融资渠道均明显收紧,不仅国内贷款、利用外资都出现了下滑,个人按揭贷款也较2017年下滑了0.8%。2018年12月发改委虽明确发出信号支持优质房企发债,但能跨过这一融资门槛的企业寥寥。对于行业整体而言,2019年房地产行业“钱紧”态势不会改变,预计开发投资增速也难以保持2018年的高增长,会跌至GDP增速以下。


四、地价增速大幅下滑,“稳地价”初见成效


2018年房地产开发企业土地购置成交价款同比增长18%,比上年回落31.4个百分点,名义地价均值同比增长3%,较2017年增速下滑了26个百分点。但与往年不同的是,2018年地价增速的变化并非主要是交易结构变化引起,年内各线城市成交结构相对稳定,三四线城市成交面积占比仅上升了2个百分点。

2018年,在市场预期转凉、租赁、动迁安置等保障性用地占比增加的背景下,土地流拍在各线城市全面蔓延,“地价回调”也成为了年内土地市场的普遍现象,从而确保住建部的“稳地价”目标得到良好执行。据CRIC研究中心测算,2018年有六成的地价出现回调,跌幅超过50%的地块数量更是达到了二成。


五、年末商品房销售回稳,2019将迎来近十年压力最大的一年


2018年商品房销售面积17.2亿平方米,同比增长1.3%,销售金额14.997万亿元,较上年增长12.2%,但就是没有达到15万亿元,似乎是发布数据的时候也觉得“太大了”,有点吓人。

就年内成交走势来看,在经历了连续三个月成交面积同比下滑之后,2018年12月商品房销售面积终于迎来了同比上涨,较上年同期增加了0.9%。这一方面固然是因为季节性因素所致,另一方面也与管控放松有关,年末部分城市预售证审批与网签备案均有不同程度的放松,如北上广12月供应量都回升至100万平方米以上的高位,青岛、杭州、武汉等市供应量都出现了阶段性的回调。

对于接下来的市场走势,鉴于整体调控力度会依旧维持,资金面也难以得到真正放松,在2018年销售再创新高的背景下,预计市场会迎来过去十年来压力最大的一年。

综合而言,2018年全年宏观数据虽然达到了主要预期目标,但经济下行趋势并未改观,人口长期增长趋势也不容乐观。不过就房地产行业而言,不论是从12万亿元的投资总量,还是从接近15万亿元的销售规模来看,房地产行业依旧是经济稳定增长的重要抓手,而逐步走稳的地价、房价指标,也在为未来楼市的长期稳定发展不断夯实基础,2019年中国楼市,依旧值得我们期待!


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