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房本延期交付 引起违约金争端
作者:重庆优乐装饰公司  发表时间:2018-12-21 09:17

聚焦城市一线 解读民生热点

经历房产证延期交付等风波后,天悦城的业主们终于陆续获得了房产证。原以为事情就这样过去了,但最近有天悦城业主向南都记者爆料,开发商并没有履行当初的承诺:支付延期交房产证产生的违约金。无奈之下部分业主将开发商告上法庭,并获得一审胜诉。但不久开发商的关联物业中山市天悦城物业管理有限公司却将部分业主告上法庭,要求对方支付物业费和滞纳金。

而由于该事件牵涉到第二任物业公司进场,有业主对于这一反诉认为是源自于开发商不愿意支付延期办证导致的违约金所致,而开发商对此并没有回应。
 


事件:


房产证延期交付引发违约金争端


天悦城因为房产证延期交付一事一度引来业主不满。在2016年10月相关的天悦城报道中,有业主表示在2013年9月收楼后一直不见房产证办下来。当初签订的买房合同上注明开发商自收楼时起的720个工作日内需办妥房产证并交给业主,然而现在已经过去近800个工作日,房产证仍未见到踪影。


而最近,天悦城的部分业主再次产生新的诉求,这次针对的是房产证延期交付后相关违约金的问题。爆料者杨先生表示,自己是天悦城1期的业主,目前虽然取得了房产证,但开发商最近却把部分业主告上了法庭。这究竟是怎么一回事?


“当时收楼时间注明是2013年9月30日,这是第一批业主的收楼时间”,他表示,部分业主不懂法就这样收楼了,而自己和其他部分业主查询后发现当时该项目并没有达到合同上约定的“单体验收”一项,没有出示相关的验收文件,这成为了双方针对违约金最开始的导火索。


而随后,这一情况在房产证延期交付的时候达到高峰。随着房产证在2017年上半年陆续办下来后,部分业主开始考虑如何通过合理手段追讨自己因此而损失的违约金。同样是天悦城一期1栋的业主梁女士表示,自从开发商打了电话给他们后,一切都开始发生变化。“此前开发商让律师打电话给我们,要求因为房产证延期导致的违约金按照5折进行赔偿,赔偿方式可以选择现金或抵扣物业费,若不同意将会走法律途径,还以几千块钱的律师费为由来劝退我们”,她认为,造成房产证延期并非自身原因,而是开发商原因,如无意外会胜诉,因此她选择与部分业主一起通过法律手段去维权。


她称,一审已经判决业主们胜诉,开发商败诉。但由于开发商不服提出二审,目前官司尚未了结,但她有信心维持原判。


罗生门:

天悦城物业要求业主支付物业费、滞纳金

让梁女士等业主意想不到的是,第一任物业中山市天悦城物业管理有限公司(以下简称“天悦城物业”)则以部分业主自收楼到2018年5月没有缴纳足够的物管费、没有按时缴纳物管费等为由,把部分业主告上了法庭。“没记错的话大概是30户”,她表示,这些业主的情况虽然不一,但认为物管公司是因为此前房产证延期的问题而把他们告上法院。

“一开始可是答应了给我们减免物管费的”,梁女士表示,由于当时因为楼盘存在漏水、天花板露出钢筋,没有通水电气等异常问题,再加上没有单体竣工备案表等材料,因此他们要求开发商整改。她表示当时的物业经理何先生口头答应给她5年的减免费用,部分业主则是1-5年不等,对此自己还进行了相关会议的录音。而物业经理后来换过几轮人,但自己的物业费则一直没有扣除,当时就以为事件已经平息。

“如果告我没交物业费,为什么自己不主动扣”,她称,收楼时要附上银行卡去收楼,相当于业主委托银行来代为扣取物管费给物业。自己的账户一直有足够资金,从收楼第二天到2014年底,都没有被扣除过物业费,这本身就是证明当初的承诺。

同时,她表示,这一物管公司除了告业主不交物管费和补交滞纳金外,还告他们没有准时按照每个月的10日交物业费,只要超时就要求他们补交滞纳金。

疑点:

中途更换物业,业主称前任物业诉求不合理

她表示,天悦城一度出现两个物业公司进行管理,一个是天悦城物业,一个是中山市安美物业。“天悦城物业是开发商在购房时所指定的第一任物管,但它只是驻场到2017年8月31日”,她称,安美物业实际上在2017年1月1日已经开始接手小区物管,直到2017年9月1日后才开始正式收取物管费。

“也就是说即便是要告,凭什么还要征收安美物业进场后的物管费。”梁女士出示了一份天悦城物管和一份安美物业的公告。其中,前者承认了配合安美物业在2017年9月1日进场。后者则就近期业主与天悦城物管的官司作出了说明。通告称,个别业主反馈表示在庭陈述中,无视天悦城·悦园现有的物业管理状况,即安美物业已经接手管理天悦城的事实,同时部分业主缴纳了2017年9月后的物管费给天悦城物管,要求该公司应该把2017年9月1日后的物管费退还给业主。

梁女士认为,在物管交接的日期上显示,天悦城物管无权收取该日期后的物管费,同时也认为天悦城开发商没有信守承诺。此外她还反映该开发商还把绿化地改成了停车场等问题。她希望,开发商能够正视此前的承诺,除了赔偿应有的违约金外,还应该撤销对他们无端的指控。“我们还担心万一过了诉讼期,开发商就直接告我们,我们反倒错过了诉讼机会”。

此外,她还表示,当时交楼时开发商一直没有给出合同约定的住建局单体验收竣工报告、勘测单位、建设单位出具的验收合格报告等,认为当时不具备交楼条件,反而延期交楼,应支付交楼延期的违约金。


开发商


不愿正面回应,只说正在走法律程序

针对梁女士等人提出的问题,南都记者根据梁女士提供的电话联系到开发商一位李姓负责人。该负责人表示,目前所有的事情已经在走法律程序,也承认关于房产证延期交付所产生的违约金纠纷官司在一审时败诉,但目前正在继续上诉。而当记者问及关于绿化地改成停车场等是否合规时,该负责人以“上述言论均是私人,并不是公司对外,若你写出来将向你单位投诉”等缘由拒绝采访。


律师


应根据物业服务合同

约定的内容来厘定权责

广东盈进律师事务所律师欧金辉认为,上述情况是业主与物业之间的物业服务纠纷。根据《物业管理条例》第二十六条规定,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效,前期物业服务合同终止,因此,在这个案例中应该根据后期签订的物业服务合同约定的内容来厘定双方的权责。同时,若物业方由于未履行物业服务合同约定的物业管理义务或履行过程中存在瑕疵,经过双方同意,物业免除业主一定期限的物业管理费用,其应遵守诚实守信原则并予以履行。最后,由于天悦城物业在收楼后一年便退场,未能履行退场后的物业管理工作,应属于单方解除物业服务合同,应承担违约责任,无权要求业主支付离场后的物业管理费。

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